Выгодна ли для собственника квартиры реновация экономически? Очередность сноса пятиэтажек по программе реновации

На слуху москвичей непрестанно находится подписанный 1 июля Президентом закон о программе реновации, далее Закон за № 141 ФЗ от 1 июля 2017г. Именно эту дату можно считать своеобразной точкой отсчета, дающей добро на снос домов, строившихся начиная с 1957 г. и по 1968 г. включительно по типовым проектам и относящихся к так называемому «первому периоду индустриального домостроения». По нормам закона под снос падают строения, не превышающие 9 этажей. Для владельцев «хрущевок», актуальным является вопрос о том, когда и куда будут переселять по программе реновации тех, чье жилье оказалось в списках.

Скептикам, прогнозировавшим пассивность проживающих в пятиэтажках москвичей, пришлось признать поражение. Ни одно голосование в последнее время не обеспечивало 70% явки. На то, чтобы проголосовать за внесение того или иного дома в список строений, подлежащих сносу, у жильцов, чьи дома оказались в предварительных списках, было достаточно времени. Первоначальный срок окончания, 15 июня, был продлен на целый месяц. Это дало возможность определиться сомневающимся собственникам.

Итоги голосования во многом зависели от технического состояния объектов недвижимости. В домах хрущевского фонда, техсостояние которых находится не на высоте, за снос проголосовало порядка 80-90% жильцов. При этом были и такие объекты, где положенных для сноса голосов 2/3 собственников или нанимателей, в соответствии с договорами социального найма, не набралось. В общей массе таких домов не более 10%. В то же время следует отметить, что приблизительно такое же количество заявок на внесение домов в списки поступило от москвичей, чьих домов в них ранее не было.

Примечательно, что голоса жильцов, оставшихся в стороне, не оказали какого-либо влияния на итоги голосования. Пропорциональное их распределение между высказавшимися «за» и «против» предусмотрено законодательно. При анализе карты Москвы легко увидеть, что мнения москвичей иногда не совпадали по поводу домов, находящихся по соседству.

Масштабное переселение: сроки, условия, перспективы

Стартовавшая 1 июля программа реновации не первая. Реальный опыт переселения москвичей из пятиэтажек, подлежащих сносу, существует. Согласно запущенной в 1999 году программы, под действие которой попадало 1700 домов, снести осталось немногим больше 50.

В этот раз под реновацию попадает порядка 4,5 тыс. домов, общая площадь которых близка к 25 млн. кв.м, количество проживающих на которой составляет 1,6 млн. человек.

В соответствии с п.2 ст.14 Закона под программу попадают исключительно те из многоквартирных домов, находящихся в предварительном перечне, голосование по которым было завершено до его вступления в законную силу.

Механизм строительства нового жилья взамен морально устаревших «хрущевок» уже разработан. То, в какие дома переселят по программе реновации москвичей, оговорено законодательно. В первую очередь новой жилплощадью обеспечат тех, чьи дома находятся в худшем состоянии.

По предварительным оценкам собственники и наниматели останутся в выигрыше:

• общая площадь квартир будет превышать ранее имеющуюся за счет размеров кухни, коридоров, наличия вместо неудобных санузлов современного туалета и ванной комнаты;
• у москвичей будет возможность получить вместо новой квартиры компенсацию в денежной форме;
• владельцы комнат в коммуналках в перспективе станут собственниками изолированного жилья;
• современное строительство предусматривает использование долговечных материалов, соответствующих санитарно-техническим нормам;
• у желающих будет возможность получить большее количество комнат с доплатой;
• равноценное или равнозначное жилье будет предоставляться в пределах того же района столицы, в исключительных случаях в пределах округа.

Каких округов Москвы коснется исключение

Изначально озвучивалась версия, согласно которой переселение в пределах района не касалось владельцев попадающих под снос квартир, расположенных в Центральном административном округе. После принятия Закона ситуация с тем, куда по программе реновации переселят жителей ЦАО прояснилась. Их жилье теперь не попадает под исключение, как это предполагалось ранее. Предоставление равнозначных квартир будет осуществляться исключительно в пределах района.

Из одного района в другой могут предложить переселиться жителям Зеленограда (ЗелАО), Троицкого (ТАО) и Новомосковского (НАО) административных округов. В списках по этим округам находятся дома, расположенные в следующих районах:

• ЗелАО – Старое Крюково, Крюково и Силино;
• НАО – Мосрентген, Щербинка, Кокошкино и Рязановское;
• ТАО — Михайлово-Ярцевское и Первомайское.

В соответствии с программой реновации, место, куда переселят жителей Щербинки, Силино, Первомайского и других вышеуказанных районов, территориально ограничивается пределами округов.

Когда переселенцы станут новоселами

Что касается сроков переселения, то они весьма условны. Согласно заявлению мэра Москвы Сергея Собянина, на реализацию программы уйдет не менее 15 лет. Общая сумма затрат также озвучена - порядка 3 триллионов рублей.

За последнее время ни один закон не вызвал столь бурных обсуждений общественности. Вопрос о том, каким будет окончательный вариант программы реновации, и куда переселят жильцов обозначенных «хрущевок» обсуждался не только в кулуарах власти. При этом законотворцам, принявшим в первом чтении проект еще в апреле текущего года, пришлось немало потрудиться над внесением поправок и согласованием норм ряда законов и подзаконных актов, так или иначе затрагивающих вопрос реновации. В их число вошли также Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы РФ. Благодаря детальной проработке определен четкий механизм действий.

Прогнозы, касающиеся сроков переселения

Все, что касается программы реновации в Москве и того, когда будут переселять в новые дома жителей так называемых «хрущевок», находится под особым контролем. В своем интервью Марат Хуснуллин, являющийся заместителем Мэра Москвы, курирующим вопросы, относящиеся к градостроительной политике и строительству, заявил, что детальный план выбора участков под строительство жилья, предусмотренного для реновации, будет сформирован к концу 2017 года. При этом первые переселенцы могут появиться в это же время. На балансе города имеется как строящееся, так и уже готовое жилье, которое может быть использовано под программу реновации.

Поиск площадок под застройку идет полным ходом во всех районах столицы, где имеются дома, подлежащие расселению. Порядка 300 из них уже выбраны, построить на них можно 4.5 млн. кв.м жилья. Первая волна массового переселения придется на 2019-2020 гг. Это период, когда начнут переселять по программе реновации жильцов тех домов старой застройки, которые находятся в худшем состоянии. По прогнозам специалистов пик переселения придется на 8-10 годы действия программы.

Согласно информации, находящейся на официальном портале Мэра и Правительства Москвы, владельцев попадающего под снос жилья обеспечат квартирами с отделкой комфорткласса. В соответствии с программой реновации в Москве кварталы, куда будут переселять жильцов, чьи дома попали в списки, должны быть благоустроены. Здесь предусматривается не только создание зеленых зон, парков, спортивных и детских площадок. В планах градоустройства заложены также паркинги для личного автотранспорта.

Место для строительства будет выбираться так, чтобы новое жилье находилось как можно ближе к старому месту жительства. Таким образом, у части переселенцев не будет возникать острой необходимости даже в смене школ или дошкольных учреждений.

Нюансы, возникающие при переселении

В попавших под реновацию домах есть собственники или наниматели, защита интересов которых оговорена законодательно. К ним можно отнести:

• требующих улучшения жилищных условий граждан;
• владельцев квартир или комнат, зарегистрированных в другом месте;
• тех, чье жилье приобретено в ипотеку и является предметом залога в банковских учреждениях;
• владельцев и арендаторов нежилых помещений, расположенных в подлежащих расселению домах;
• желающих сменить район проживания.

Тем, кто находился на очереди и в перспективе должен был получить расширение, не придется переезжать дважды. Интересы граждан, зарегистрированных в квартире, подлежащей расселению, будут учтены в момент предоставления нового жилья.

Собственники жилья имеют право на получение равнозначной квартиры вне зависимости от места регистрации. Более того у желающих есть право получить большее количество комнат или существенно увеличить жилую площадь за дополнительную плату. В случае, когда взамен старого жилья собственник получает равнозначную квартиру, общая площадь которой больше, доплата не потребуется.

Банковские учреждения не в праве требовать от собственников полученных по программе реновации квартир досрочного погашения ипотеки. При этом смена предмета залога проводится в обязательном порядке.

Для владельцев нежилых помещений предусмотрена денежная компенсация. Более того учтены в Законе № 141 ФЗ также интересы представителей малого и среднего бизнеса, арендовавших помещения. Для них предусмотрено предоставление равноценных по площади помещений на сроки, оговоренные в ранее заключенных с городом договорах аренды.

Для смены района проживания потребуется письменное заявление владельца квартиры, находящейся в подлежащем расселению многоквартирном доме. При этом учитываться будет и наличие свободного жилья в указанном в заявлении районе.

Кому помогут при переезде

Ст.4 Закона № 141 ФЗ предусмотрено оказание помощи при переезде и обустройстве определенным категориям граждан. На помощь смогут рассчитывать:

• ветераны;
• одинокие пенсионеры;
• малоимущие;
• инвалиды;
• прочие представители льготного контингента.

Место, куда переселят по программе реновации, подразумевает наличие развитой инфраструктуры и проживание в районах современной застройки. Планируется, что 30% новых домов будут панельными модернизированных серий, а 70% - монолитными. Просторные квартиры с современным ремонтом, удобные подъезды, стеклоблоки, необходимая сантехника - вот что гарантировано получат москвичи взамен старых квартир, моральный износ и техническое состояние которых находятся не в лучшем состоянии. Первый шаг к переселению для тех, чьи дома в процессе голосования попали в программу реновации, уже сделан. Остается лишь набраться немного терпения и спокойно дождаться своей очереди.

2. Моего дома нет в списке на реновацию. Может ли он попасть туда после утверждения программы?

Да. После принятия законопроекта в программу сноса сможет войти любой дом высотой до девяти этажей, построенный в период с 1957 по 1968 год, если не менее 2/3 собственников или нанимателей жилья по соцнайму проголосуют «за» на общем собрании.

Жители 292 многоквартирных домов, не попавшие в предварительный список на включение в программу реновации, на общих собраниях собственников.​

3. Где можно изучить список домов под снос и как его составляли?

Точного списка домов, которые будут снесены, на сегодняшний день не существует. Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин и другие представители столичного Стройкомплекса сообщали, что ​специалисты Мосжилинспекции обследовали состояние конструкций и инженерных систем более чем 8 тыс. домов. Параллельно изучались обращения жителей, устраивались консультации с муниципальными депутатами и старшими по домам. В апреле по заказу мэрии проводился поквартирный обзвон жителей. В результате был составлен список домов, собственникам квартир в которых предлагается проголосовать за или против их сноса. Список опубликован на официальном сайте московского правительства.

4. Наш дом в списках, но мы не хотим сноса. Что можно сделать?

Как утверждают власти Москвы, даже если дом попал в список, его сноса можно избежать, если более 1/3 собственников квартир и живущих в доме по договору социального найма проголосуют против сноса. Голосование заканчивается 15 июня. Но если вы хотите включения вашего дома в программу сноса, сделать это по итогам общедомового собрания жителей до 15 июля.

10. Я живу в коммуналке. Получу ли я такую же комнату или отдельную квартиру?

Согласно поправкам, принятым во втором чтении, в ходе реновации граждане, владеющие комнатами в коммунальных квартирах, получат отдельные квартиры.

11. Сносить будут кварталами или отдельными домами?

Ясности с этим вопросом нет. В законопроекте речь идет о многоквартирных домах и конкретных решениях в отношении каждого из зданий, включенных в программу. Ранее «Ведомости» со ссылкой на источники в правительстве Москвы писали, что дома будут сносить кварталами, и при этом если в квартале пятиэтажек под снос окажутся дома большей этажности, например девятиэтажные, то их тоже снесут.

Руководители управ на встрече с жителями районов не были столь категоричны. «Сносить будут кварталами, но, если дом не хочет быть снесенным, его сносить не будут», — заявил и.о. главы управы района Тимирязевский Александр Панасенко. «Кварталами сносить точно не будут», — выдвинул свою версию глава района Хорошевский Дмитрий Филиппов. Такая же информация и у руководителя района Таганский Александра Мишакова. Очевидно, столичные чиновники пока и сами не понимают, как будет организован снос домов в их районах.

12. У меня квартира в доме под снос взята в ипотеку. Что делать?

Власти Москвы успокаивают владельцев квартир, выплачивающих ипотечный кредит банку. По их словам, для них все останется без изменений — все права и обязательства владельцев таких квартир остаются такими, как у них прописано в договоре с банком. Кроме того, банки не смогут потребовать досрочного погашения такого ипотечного кредита. «Права потребовать досрочного возврата кредита у банка не будет», — указывает Собянин. При этом опрошенные РБК представители банков и юристы отмечают, что в подобной ситуации владельцам ипотечных хрущевок надо будет оперативно переоформить в банке договор залога, указав в нем новую квартиру. «Сама процедура может повлечь за собой дополнительные финансовые затраты для заемщиков банка», — предупреждают эксперты.

13. Дома под переселение точно будут лучше сносимых?

Власти Москвы обещают, что квартиры и сами дома будут точно лучше хрущевок и «прослужат сто лет». Из озвученного переезжающим москвичам уже обещаны большая площадь коридоров, кухонь и санузлов, а также более высокие потолки. За все это не надо будет доплачивать. Власти обещали помочь с перевозкой вещей. Обещаны стеклопакеты, подъезды, адаптированные для инвалидов и мам с колясками, современные лифты. Кроме того, обещаны «яркие фасады». Сами дома будут построены из «панелей нового поколения» и как монолит. В качестве примеров нового жилья мэрия опубликовала фотографии уже реализованных проектов домов, построенных группой ПИК и компанией ФСК «Лидер». К проекту будут привлечены «лучшие архитектурные бюро Москвы», обещает глава Москомархитектуры Юлиана Княжевская. 5 июня буклет «Стандарт строительства и отделки для жилых домов по программе реновации» с изображениями домов и отделки квартир. Согласно буклету, полы в новых квартирах будут покрыты линолеумом и ламинатом, стены — отделаны плиткой и обоями под покраску. Будет также установлена система автоматической настройки температуры «подачи воды и тепла». Система будет учитывать погоду на улице, говорится в буклете.

14. Когда начнут сносить?

Сейчас сносят хрущевки, решение о переселении которых было принято постановлением правительства Москвы еще в 1998 году. Эта «первая волна» сноса должна завершиться в 2018 году. Сроки новой программы будут определены после принятия Госдумой закона «О реновации». Но власти намерены начать переселение уже осенью 2017 года. Согласно поправкам, принятым во втором чтении, очередность сноса будет привязана к степени износа дома. Сколько продлится программа, пока не знает никто. Марат Хуснуллин оценивал сроки ее реализации в 15-17 лет».

15. Не нарушает ли решение о массовом сносе находящегося в собственности жилья конституционные права москвичей?

Такой вопрос задавали чиновникам жители нескольких районов. Действительно, ст. 35 Конституции РФ гарантирует гражданам неприкосновенность частной собственности, за исключением решения суда или изъятия для госнужд с равноценной компенсацией. На подобные вопросы чиновники из разных районов отвечали одинаково — советовали обращаться в Конституционный суд.

16. Могу ли я получить деньги вместо квартиры?

Да. Для этого собственник должен отправить соответствующее заявление в течение 30 дней с момента получения проекта договора о предоставлении ему нового жилья. Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, получить вместо квартир компенсацию нельзя. Кроме того, на нее не может рассчитывать собственник жилого помещения, на которое действует ограничение прав или обременение.

17. Мне принадлежит нежилое помещение на первом этаже дома, включенного в программу реновации. Мне возместят его стоимость?

Да. Согласно поправкам, принятым во втором чтении, власти обещают выкупать нежилые помещения, расположенные в домах под снос, по рыночной стоимости в том случае, если их собственников не устраивает предлагаемая альтернатива.

Несколько месяцев назад мэр Москвы стал рассказывать о будущей реновации и даже получил устное одобрение президента. По задумке это должна быть большая программа сноса старых домов, жителей которых обещали переселить в новые квартиры. У этой инициативы нашлось много проблем и нестыковок, главная из которых - отсутствие внятной нормативной базы.

Екатерина Мирошкина

следит за реновацией

Все от этого были немного на измене, потому что не понимали, какой на самом деле будет реновация, как это стыкуется с конституционными правами жильцов и какие гарантии они получат при расселении. Мосгордума в авральном режиме принимала постановления и законы и проводила не всегда понятные процедуры. Некоторым планы мэра казались ну очень незаконными.

Этот закон внес изменения сразу в девять других законов и кодексов. И он не такой, каким был на первом чтении. Мы изучили все пункты поправок и попытаемся объяснить настолько просто, насколько сможем.

1. Новое жилье будет не меньше по жилой площади, больше по общей площади, с отделкой и чаще всего в том же районе.
2. Тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, их обещают улучшить вне очереди.
3. Можно потребовать равноценную квартиру. Можно забрать деньгами.
4. Жильцам коммуналок - отдельные квартиры.
5. Голосование, которое проводили в МФЦ и на сайте «Активный гражданин», теперь законное, а результаты легитимны.
6. Из программы реновации можно выйти, но не сейчас, а позже. Можно сильно позже, но только пока нет договоров.
7. Мэрии можно не следовать градостроительному плану и утверждать районы реновации под шумок и по-быстрому. Иногда даже отступать от правил безопасности.
8. Если не заключить договор на новую квартиру, заставят через суд и выселят принудительно.
9. Можно выбрать квартиру побольше с доплатой, в том числе маткапиталом.
10. Новые дома в программу больше включить нельзя.

В целом: на бумаге у закона человеческое лицо. Но есть еще много вопросов о конкретных застройщиках, проектах благоустройства и финансировании. Нет ясности с помощью при переезде и уровнем отделки новых квартир. Может оказаться, что жилье будет некачественным, застройка - слишком плотной, может не хватить парковок, или случится транспортный коллапс.

Мэрия никакой конкретики здесь пока не дает, но мы надеемся, что это вопрос времени. За московской реновацией следит много людей: есть надежда, что под пристальными взглядами ничего не напортачат.

В каком порядке будут сносить дома?

Первыми снесут дома, у которых хуже техническое состояние. Точные списки составят московские власти, когда окончательно утвердят программу реновации: теперь у них есть такие полномочия.

Говорят, голосование по реновации было незаконным. Это правда?

С голосованием получилось странно. Когда его проводили, действительно не было такой нормы. Но тогда не было и таких гарантий, а дом могли снести без новых законов и без учета мнения жителей, как делают в других городах и в рамках первой волны сноса.

Поправки на федеральном уровне узаконили процедуру голосования, но фактически задним числом. Когда закон вступил в силу, всё уже закончилось. Но теперь это вроде бы и неважно: фактически для начала программы нет противоречий, голосование стало законным, а мнение жителей через сайт «Активный гражданин» и центры госуслуг - легитимным.

Как будут проектировать новые районы? С учетом градостроительного плана?

Нет, для реновации это необязательно. Властям разрешили отступать от плана по застройке в рамках программы. Даже если сейчас на плане парк, там могут построить дом или несколько. И наоборот. Планировку территории пока не утвердили: это будут делать позже и постепенно.

Этот закон нужен был в том числе для того, чтобы не затягивать решение вопросов с участками и проектами. Сейчас это занимает месяцы и даже годы.

По программе реновации можно быстрее обычного согласовать проект застройки большой территории, изменить назначение участка и получить разрешение на строительство. Например, когда проект передали на экспертизу, можно начинать подготовительные работы на площадке, даже если пока нет разрешения на строительство. На общих основаниях так делать нельзя.

Какие квартиры будут давать вместо старых?

Жителям домов, которые снесут по программе, дадут равнозначные квартиры. При этом понятие равнозначной квартиры отличается от общепринятого по жилищному кодексу.

Вот какой должна быть равнозначная новая квартира по программе реновации:

• жилая площадь и количество комнат не меньше, чем было;
• общая площадь больше;
• улучшенная отделка;
• находится в том же районе (для трех округов - в том же округе).

По этому поводу городские власти примут отдельный документ. Пока примерные проекты домов можно посмотреть на сайте московского правительства. Еще их обещают показывать на выставках: с 6 июля будет работать шоу-рум с образцами квартир в павильоне № 75 на ВДНХ .

Новые дома будут лучше старых хотя бы потому, что они новые и их построят по современным стандартам. Но какими именно будут квартиры по качеству отделки, будут ли там итальянские обои и керамогранит на полу, неизвестно. Может быть, придется сделать ремонт на свой вкус.

Как только будет заключен договор, можно переезжать. С этого момента у жильцов есть право пользоваться новым жильем.

Новый договор будет с такими же условиями. Если квартира в старом доме была в долевой собственности, новая тоже будет в долевой в тех же пропорциях. Если в совместной, режим тоже сохранят.

Власти помогут с переездом?

Помогут, но не всем. Это прописали в московском законе, теперь зафиксировали в федеральном. Кому и как именно помогут, еще неизвестно: для этого власти примут отдельный документ.

А деньгами можно забрать?

Можно. Эту норму тоже оставили. Если написать заявление, выплатят равноценное возмещение. Но этим правом не смогут воспользоваться ипотечники или должники, у которых арестована квартира.

Заявление на выплату собственник должен написать в течение 30 дней после того, как получит проект договора на равнозначную квартиру. Тогда договор на равнозначную квартиру не заключат, а заменят на другой. Власти фактически выкупят квартиру по рыночной цене.

Меня не устроит равнозначная квартира, хочу равноценную. Так можно?

Так тоже можно. Условия такие же, как для выплат. Когда прислали договор, есть месяц на то, чтобы определиться и попросить равноценную квартиру вместо старой. Равноценная - это у которой рыночная цена не меньше, чем в доме под снос.

Что получат жильцы коммуналок?

Им дадут отдельные квартиры. По закону вместо комнаты в коммуналке нельзя дать комнату в коммуналке. Но это только если дом сносят по программе реновации. Если его просто признают аварийным и снесут на общих основаниях, взамен имеют право дать такую же комнату и даже в другом районе.

Если квартира не приватизирована, тогда как?

Наниматели смогут выбирать: заключить договор соцнайма, как сейчас, или получить равнозначную квартиру в собственность. Чтобы получить в собственность, нужно написать заявление.

Что получат те, кто нуждается в улучшении жилищных условий?

В рамках реновации это сразу учтут. Новую квартиру выделят с учетом улучшения по нормативам и вне очереди. Можно отказаться от улучшения, получить равнозначную квартиру и продолжать стоять в очереди. Некоторым это выгодно, а иногда просто не получится предоставить нужные документы.

Право улучшить жилищные условия никуда не денется, даже если во время реновации с этим не сложится. И даже если забрать равноценное возмещение вместо квартиры, всё равно можно и дальше стоять в очереди.

Если не подписать договор на новую квартиру? Вообще ничего не делать, а жить в своей квартире и никуда не съезжать.

По закону заключать договор обязательно. Если дом включен в программу реновации, значит, большинство жителей за снос и власти должны сделать так, как хочет большинство.

Чтобы подписать договор, дают 90 дней. Если кто-то откажется, город обратится в суд. Тогда всё равно заставят заключить договор, освободить квартиру и передать ее городу. Взамен дадут равнозначную квартиру или деньги на выбор и тоже зарегистрируют всё принудительно. В законах и сейчас есть такая норма, и ее используют в разных случаях кроме реновации.

Что со взносами на капремонт?

Как только столичные власти официально утвердят программу реновации, взносы на капремонт для домов под снос отменят. Но возвращать собственникам ничего не будут. Деньги, которые накопились в фонде, потратят на реновацию. Это честно: раньше их бы потратили на ремонт крыши или подъездов, а теперь предоставят новую квартиру.

Если деньги копились на специальном счете, этот счет тоже перейдет городу.

Если квартира в ипотеке или под арестом?

Ипотечникам тоже дадут новые равнозначные квартиры. Только одновременно с регистрацией права собственности на новую квартиру зарегистрируют обременения на нее. Если на квартире арест, его наложат на новую.

В закладную внесут изменения: согласие должника или банка для этого не нужно. Платить за новые документы тоже не придется.

Если ипотечник не захочет выезжать и заключать новый договор, его заставляют через суд: закон позволяет.

Условия ипотеки, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.

Если ипотечная квартира в старом доме застрахована, объект страхования изменится автоматически. О том, что по программе реновации дали новую квартиру, нужно письменно сообщить страховщику: он заменит договор или полис на новый с теми же условиями. Все документы можно отправить и получить по почте: в офисе ничего подписывать не придется.

А если собственник умер до того, как получил квартиру, что делать наследникам?

Договор на новую квартиру заключат с наследниками. Если свидетельства на наследство пока нет, собственником новой квартиры будет значиться город и Росреестр запретит любые сделки с ней. Когда наследники получат свидетельство, эти данные исключат из реестра и квартиру оформят на законных собственников.

В квартире живут дети и бабушка-инвалид. Есть какие-то ограничения?

Если в квартире несовершеннолетние дети или кто-то из членов семьи лишен дееспособности, денежное возмещение получить нельзя. Взамен старой квартиры можно получить равнозначную или равноценную, но это должно быть жилье.

При переезде в новую квартиру большей площади нужно вносить доплату?

За равнозначные и равноценные квартиры доплату вносить не нужно и ее не имеют права требовать. Если потребуют, можно пожаловаться в прокуратуру.

Но можно написать заявление и получить квартиру больше, чем равнозначная. Например, вместо двушки попросить трешку. Тогда доплата будет законной.

Доплатить за квартиру больше равнозначной можно материнским капиталом, субсидиями или сертификатом.

Что получат собственники нежилых помещений?

Им заранее выплатят равноценное возмещение, а недвижимость заберут для госнужд.

Если предприниматель арендует у города помещение в доме под снос, ему предложат арендовать на таких же условиях равнозначное помещение. Срок сохранится, льготы тоже. В торгах участвовать не придется.

Если во время реновации срок договора аренды закончится и есть право на новый , его заключат на десять лет. Право преимущественного выкупа тоже сохранится, только уже по новому договору аренды и пока действует программа реновации.

Нас могут выселить до того, как дадут новые квартиры? Или отключить коммуникации?

Никого не имеют права выселить до того, как ему предоставят новую квартиру или выплатят деньги по заявлению.

Отключить свет и воду можно только после вывода дома из эксплуатации. Это произойдет, только когда все получат положенное по закону. Но если дом вывели из эксплуатации, жить в нем больше нельзя ни дня.

Кто будет распоряжаться бюджетом программы и как узнать, на что пошли деньги?

В поправках написано, что финансировать программу будут в том числе за счет городского бюджета. Но это не значит, что только за счет него: скорее всего, свой вклад внесут инвесторы.

Средствами будет распоряжаться Московский фонд реновации жилой застройки. По закону у него много целей и задач. В числе прочего - ежегодные отчеты на официальном сайте. Если есть желание контролировать расходы и сметы, стоит следить за этими отчетами.

Все бюджеты, операции и контракты будут проходить через эту организацию. Еще фонд может быть застройщиком и продавать квартиры в новых домах. Если что-то пойдет не так, по обязательствам фонда ответит город.

Наш дом не вошел в программу. Еще можно провести собрание, чтобы получить новые квартиры?

Нет, уже нельзя. С 1 июля закон запрещает включать новые дома в программу. Даже если управляющая компания инициировала собрание, это бесполезно. Может быть, будет еще один этап реновации и что-то изменится.

Если жители проголосовали за снос, а потом передумали, можно выйти из программы?

Раньше, чем власти примут решение о реновации и пройдет три месяца, из программы выйти нельзя. А позже можно.

Из программы можно выйти даже через пять лет, но только если к тому времени ни один из нанимателей или собственников не заключил договор о предоставлении новой квартиры.

Чтобы дом не снесли, нужно провести общее собрание собственников, где больше ⅓ проголосуют против сноса. Для решения по поводу сноса нанимателям дали такие же права, как собственникам. Если есть договор соцнайма, можно прийти на общее собрание и проголосовать.

Если исключить дом из программы, снова внести его туда уже не получится.

Наш дом аварийный. Он в программе сноса, но не в программе реновации. У нас будут те же условия расселения?

Нет, эти условия действуют только для домов, которые вошли в программу. Если дом снесут как аварийный не в рамках программы, взамен тоже дадут равнозначную квартиру. Но у нее будут А вместо комнаты в коммуналке могут дать комнату в коммуналке.

У нас большинство собственников против, а дом вошел в программу. Как это возможно?

Теоретически такого быть не должно. Если есть протокол общего собрания и он противоречит результатам голосования, нужно разбираться. Для начала с администрацией, потом в суде.

Если собрания не было и жители голосовали на сайте и в МФЦ , нужно проверить, как учли голоса. Если найдутся расхождения, это тоже повод для жалобы.

Если все против в разговоре у подъезда, а голосовать не пошли, часть квартир признали согласившимися на снос. Такие правила.

В любом случае всё еще можно отменить: собирайтесь и фиксируйте мнения в протоколе.

Я против этого закона! Как его обжаловать?

Федеральный закон нельзя просто так взять и обжаловать. Если ваш дом вошел в программу, дождитесь, пока вам предложат заключить договор, не заключайте его и ждите вызова в суд. Если вас будут выселять принудительно, найдите хорошего юриста, идите по инстанциям и пробуйте признать статью, на которую сошлется суд, неконституционной. Несколько исков против реновации уже подали, но пока безуспешно.

Иногда это получается даже и даже если Верховный суд был против.

Любой закон принимают, изменяют и отменяют органы власти. Следующие выборы мэра Москвы и президента пройдут в 2018 году. Выборы в Мосгордуму - в 2019 году. Депутатов в Госдуму будут выбирать в 2021 году. Сходите на выборы и проголосуйте с оказией.

В поправках для реновации много послаблений, о которых жильцы обычных аварийных домов даже мечтать не могут. Стоит подумать об этом, прежде чем идти в суд. Рано или поздно старую пятиэтажку всё равно снесут, но совсем на других условиях.

Если вы живете в другом городе или новом доме и реновация вас не касается, стоит не рвать себе душу и отпустить ситуацию. Москвичи в состоянии сами о себе позаботиться.

Что стоит делать москвичам прямо сейчас

Заказать независимую оценку квартиры. Это может пригодиться для расчета равноценного возмещения или в суде.

Следить за законами, ходить на публичные слушания и участвовать в обсуждениях проектов домов, кварталов и районов.

Лично изучить закон и разобраться, на что можно претендовать при реновации.

Навести порядок в документах. Обновить справки, разыскать прописанных, но не проживающих родственников, оформить доверенности, если нужно. Оформить развод, вступить в брак, прописать детей, чтобы получить то, что положено по закону, без формального подхода.

Собрать семейный совет и подумать, как с пользой, выгодой и законно использовать реновацию. Пока сделки с недвижимостью не запрещены, но скоро всё может измениться.

В сложных и непонятных ситуациях консультироваться с юристом.

Как поделить квартиру между собственниками, что делать с ипотекой и кто оплатит переезд в новую квартиру? Новострой-М собрал самые популярные вопросы людей, чьи дома попали в программу реновации, и попросил независимого юриста Евгения Страхова прокомментировать их.

Мы с братом два собственника квартиры в доме, который попал под реновацию. Возможен ли вариант, при котором один из нас берет компенсацию, а другой - новую квартиру?

Согласно Федеральному закону от 01.07.2017 №141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве» (далее - Закон) собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме.

Если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации.

Таким образом, по Закону право на получение денежной компенсации имеет собственник жилого помещения, только если он владел квартирой единолично, на долевую собственность это право не распространяется. Проще говоря, вам и вашему брату будет предоставлена одна квартира, разъехаться по программе реновации не получится.

У нас квартира куплена в ипотеку. Дом вошел в программу реновации. Можем ли мы взять денежную компенсацию? Или нам положена только равноценная или равнозначная квартира?

Согласно статье 7.3 Закона собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения, не вправе требовать выплату равноценного возмещения в денежной форме. Ипотека является обременением, зарегистрированным в Росреестре, поэтому собственник ипотечной квартиры не вправе требовать равноценное денежное возмещение.

В квартире (дом подпал под реновацию) зарегистрированы двое детей. Правильно ли я понимаю, что деньги мне взять нельзя? Если я зарегистрирую детей у своих родителей, возможно ли будет получить денежную компенсацию?

Да, это так. Если в жилом помещении в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, проживают несовершеннолетние граждане, предоставление собственникам такого жилого помещения равноценного возмещения в денежной форме не допускается.

Если дети будут зарегистрированы у ваших родителей, то вы как собственники будете вправе получить денежное возмещение. При этом нужно учитывать, что согласно Гражданскому кодексу РФ дети до 14 лет должны быть зарегистрированы с одним из родителей.

Мы купили квартиру три года назад, сделали хороший ремонт, теперь дом идет под снос. Как нам получить денежную компенсацию за ремонт? Что делать, если сохранились не все чеки за стройматериалы?

По Закону размер возмещения определяется по правилам части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. Согласно этой статье при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются:

Рыночная стоимость жилого помещения,

Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество,

все убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи с его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры будет определяться на основании отчета об оценке, сделанной в том числе с учетом произведенного ремонта, и, естественно, должна быть выше, чем стоимость аналогичной квартиры без ремонта.

Я владелец коммерческого помещения (парикмахерской) на первом этаже «хрущевки», которая идет под снос. Мне предоставят аналогичное помещение или деньги?

Если вы являетесь арендатором нежилого помещения, то имеете право на заключение нового договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы и являющегося равнозначным в соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции». Новый договор аренды нежилого помещения заключается на тех же условиях, что и ранее заключенный договор, и на срок, оставшийся до его истечения, без проведения торгов и с сохранением льгот, предусмотренных законодательством Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами города Москвы.

Если вы собственник нежилого помещения, то согласно Закону г. Москвы от 17.05.2017 №14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда» собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности.

Квартира в соцнайме (не приватизирована), в ней зарегистрирован ребенок. Что мы можем получить при переселении? Новая квартира также будет в соцнайме?

Взамен освобождаемого жилого помещения вам предоставят равнозначное жилое помещение по договору социального найма. Вы можете написать заявление, и вместо социального найма квартиру вам предоставят в собственность. Под равнозначным жилым помещением в Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям: жилая площадь и количество комнат в таком помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения.

Наличие в составе лиц, проживающих в квартире, ребенка не дает дополнительных прав при предоставлении другой квартиры.

Власти обещали, что по программе реновации можно будет докупить площадь, то есть получить равнозначную квартиру и взять в ипотеку покупку допплощади. Это правда? Как это сделать?

Да, это так. Собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения, вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и/или жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения. Порядок осуществления доплаты должен быть установлен нормативным актом города Москвы.

Говорят, что право собственности на новую квартиру можно будет оформить в собственность через два года, а продать ее через пять лет. Почему так долго?

Закон не содержит таких ограничений.

Собственники квартиры - мы с сестрой. Она хочет переехать в соседний район, а я хочу остаться жить в этом. Как нам быть?

Согласно Закону в случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое помещение, заключается со всеми собственниками и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации.

Исходя из изложенного, вам будет предоставлена одна квартира с вашей сестрой.

У меня ребенок-инвалид, дом попал под снос. Как мы будем переезжать - я не знаю. На первом этаже живет одинокая бабушка, у нее ни детей, ни внуков, она тоже не знает, как будет перевозить мебель и вещи. Законом предусмотрена помощь переселенцам по программе реновации при переезде?

Закон не содержит положения, в котором бы говорилось, что город Москва помогает жителям при переезде. Но в случае, если собственник выбирает возмещение, то при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с переездом. Также отмечу, что на официальном сайте мэра Москвы сказано, что «ветеранам, одиноким и/или живущим одним, пенсионерам, инвалидам, малоимущим, многодетным семьям и другим льготникам помогут с переездом в новую квартиру и обустройством в ней».

Читайте о реновации также:

Юристы и риелторы рассказали, как будут расселять коммунальные квартиры по программе реновации и можно ли из обычной квартиры сделать коммуналку

Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Александр Петросян

Согласно закону о реновации в Москве будут расселять в том числе и квартиры коммунального типа. Фактически это означает, что если в доме, попавшем в программу реновации, есть коммуналки, их жители получат отдельное жилье. «Мы не будем плодить коммуналки при реализации этого проекта», — ранее одобренные поправки в законопроект спикер Госдумы Вячеслав Володин.

«Если комнатой в квартире коммунального заселения на праве общей долевой или общей совместной собственности владеют несколько человек, то они получат отдельную квартиру, — соответственно, в общую долевую или в общую совместную собственность. Договор, предусматривающий переход права собственности, будет заключаться со всеми собственниками», — поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова.

По мнению управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.

Чем отличается коммуналка от квартиры в долевой собственности

В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2010 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.

Согласно этому закону, коммуналка — квартира, в которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего пользования в здании и в самой квартире. Она состоит из нескольких комнат, в которых проживают два и более собственника или нанимателя, не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров социального найма, безвозмездного пользования, заключенных в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат). Кроме того, они могут быть и собственниками комнаты.

«Основные индивидуализирующие признаки коммуналки — это равный доступ к общему пространству квартиры и дома, наличие у жильцов права собственности или договоров соцнайма на отдельные помещения (а не доли в общей собственности), а также отсутствие у них родственных связей. Если одно из этих условий неприменимо, то речь идет о квартире, которая находится в общей совместной или долевой собственности», — поясняет Мария Литинецкая.

Коммунальная квартира (Фото: ИТАР-ТАСС/Интерпресс)

Под квартирой коммунального заселения понимается квартира, в которой объектами права собственности являются отдельные комнаты, имеющие свои кадастровые номера и отдельные лицевые счета, добавляет руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. По ее словам, места общего пользования в таких квартирах — кухня, санузлы, коридоры — принадлежат собственникам комнат пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади.

Отличие между коммуналками и квартирами в долевой собственности принципиальное. «Долевая собственность — это когда есть объект и доля в праве, не в объекте, так называемая юридическая фикция, то есть право на право. Доля не выделена в натуре, в каждом квадратном сантиметре есть доля всех собственников. Общая совместная собственность означает то же самое — совместное использование жилплощади, но без выделения доли», — поясняет Ирина Бербенева.

В коммунальной же квартире каждая комната является отдельным объектом собственности, выделенным в натуре, а у каждого собственника отдельный лицевой счет, добавляет она.

Как будут расселять согласно закону о реновации

Согласно закону о реновации (№ 141-ФЗ от 1 июля 2017 года) взамен комнаты в коммунальной квартире, попавшей под снос, в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения положена отдельная квартира. При этом предоставление комнаты в коммуналке или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается, отмечается в законе. В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, им предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.

«В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности)», — говорится в абзаце 21 статьи 7.3 данного закона.

Как сделать из квартиры коммуналку

Для того чтобы сделать из обычной квартиры коммунальную, необходимо разделить лицевые счета, говорит Ирина Бербенева. «Это делается только через суд. Причем это не обязательно должен быть спор, может быть просто заявление о том, что сособственники решили таким образом разделить свою недвижимость», — уточняет она.

Однако, по ее словам, редко бывает так, что комнаты в квартире равноценны: то есть доли равноценны, а вот комнаты — разные по площади, и полюбовно решить, кому достанется комната 20 м, а кому 9 м, бывает очень непросто.

Чтобы превратить обычную квартиру в коммуналку, супругам достаточно развестись и оформить в индивидуальную собственность комнаты в некогда общей квартире (как минимум две). При этом они должны обеспечить друг другу свободный доступ к помещению общего пользования (кухне, санузлам, входу в квартиру), поясняет Мария Литинецкая.

Во время приготовления обеда на общей кухне в коммунальной квартире (Фото: Фотохроника ТАСС)

Соответственно, по закону о реновации они смогут претендовать на отдельную квартиру, и в этом главный подводный камень, подчеркивает Мария Литинецкая. По ее мнению, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры. Кроме того, супруги могут оформить фиктивный развод и оформить в собственность комнаты, добавляет она.

В то же время юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова утверждает, что из квартиры в общей долевой или общей совместной собственности сделать коммунальную квартиру невозможно.

Юрист приводит пример расселения квартиры, где проживают бывшие супруги после развода — уже посторонние друг другу люди. «Согласно вступившему в силу закону о реновации, бывшие супруги получат одну равнозначную или равноценную квартиру в общую долевую (или совместную) собственность. Кроме того, вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения они могут получить равноценное возмещение в денежной форме», — говорит Юлия Калганова. Также собственники вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилплощади, дополняет она.

Как расселяли коммуналки по лужковской программе

При так называемом лужковском сносе объектов первого периода индустриального домостроения людей переселяли в жилье, расположенное, как правило, в том же районе, в редких случаях за его пределы, но только по согласованию с жильцами, вспоминают риелторы. По словам Юлии Калгановой, расселение проходило по норме на человека (18 кв. м). В связи с этим некоторые предприимчивые граждане прописывали всю семью в однушке и получали, например, трешки, вспоминает она.

Снос пятиэтажки первого периода индустриального домостроения в Москве по лужковской программе (Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС)

«Конфликты, как правило, возникали из-за метража предоставляемых гражданам квартир: люди хотели получить жилье большей площади, чем им было положено, даже отказывались выезжать из старой квартиры, и в этом случае их выселяли по решению суда. Однако стоит отметить, что основная часть таких конфликтов пришлась на начало 2000-х годов», — вспоминает юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Александр Лифшиц.

Он приводит показательный пример из прошлой практики: «В доме, предназначенном под снос, в трехкомнатной квартире проживала одна семья, каждый из ее членов официально оформил себе в собственность по комнате. В итоге получилось, что квартира коммунальная, а каждому из собственников комнат по закону полагалась однокомнатная квартира — в итоге получалось три отдельных жилплощади. Однако суд отказал гражданам в получении такого количества квартир на основании того, что это одна семья, а оформлением комнат в собственность они занялись в преддверии сноса».